不動産名義変更の基礎知識

こちらでは不動産名義変更に関する基礎知識をご案内しています。
分からない言葉や手続きがございましたらぜひ参考にしていただければと思います。

自分で手続きできるか？専門家に依頼が必要か？

Point! 事案によりますが、時間と労力をかければ出来ないことはないです。

不動産の名義変更手続きは自分でもできるか？

よく聞かれる質問ですが、不動産名義変更手続きについては必ず専門家に頼まなければいけないということはありません。しかしながら、様々な法律知識や時間が必要となるため、誰でもできるかというと難しいと思います。判断のポイントとしては下記の２点です。

・インターネット等で調べて書類の作成ができる。
・時間がある（特に平日の日中）
　法務局やゆうちょ銀行等へ何度か足を運ぶこととなります。

不動産名義変更は書類や押印１つ違うだけで手続きができなくなるという厳格な手続きです。そのため、慣れていない方ですと時間と労力、根気が必要となります。事案によっては専門家でないとかなり難しい場合もございますので、一度ご相談されることをオススメいたします。

手続の目安（相続を中心として）

時間や手続きの目安として、下記のようなものがあります。

平日の日中に不動産を管轄する法務局（登記所）に3,4度行く
（1.相談　2.申請　3.完了後の回収　4.不備等の補正）
※近くの法務局ではなく、不動産を「管轄」する法務局です。
※登記相談の窓口は「10:00～12:00」と「13:00～15:00」のところが多いです。
書類収集のため、役所に直接出向くか郵送で書類を取り寄せる
※複数の役場、遠方の役場に請求しなければならないケースがほとんどです。
※郵送で請求する場合はゆうちょ銀行での郵便小為替の購入が必要です。
古い戸籍謄本を解読しなければならない
※明治、大正、昭和時代の戸籍は慣れていないと解読が難しいです。
遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書などの法的書類を作成する
※ある程度の法律知識が必要となります。
上記１～４のやり方や書き方等をインターネットや書籍を使い調べる

上記をクリアできれば、もちろんご自分で手続きすることが可能です。

解説①　戸籍謄本の解読（相続手続き）

相続の手続きをする際に、必ず必要な作業として戸籍収集（相続人の確定）があります。具体的な作業としては、被相続人の生まれた時から亡くなるまでの戸籍を収集し、調査することになります。

高齢の方がなくなった場合は、かなり古い戸籍謄本を取得し、解読しなくてはなりません。大正時代、さらには明治時代に作られた戸籍が必要ということも多いです。明治～昭和時代の古いものは手書きで記載されており、文字が旧字体であったりするため慣れていないと（慣れていても）解読が難しいです。

戸籍に関する書籍なども出ていますので、ご覧になるのも良いかもしれません。

解説②　法的書類の作成（名義変更手続き全般）

相続登記の場合は、「遺産分割協議書」
生前贈与の場合は、「贈与契約書」、「贈与証書」
離婚（財産分与）の場合は、「財産分与契約書」、「離婚協議書」
売買の場合は、「売買契約書」

不動産の名義変更の手続きをするには、上記のような書類作成が必要となります。協議や契約等の法律行為により名義が変わるため、それを証明するため法務局に提出します。

法的書類は、それぞれの契約や協議によって記載する内容が異なります。最低限必要な記載が抜けていると、契約書として有効ではありません。

一般の方にとっては通常、契約書を作成する機会は少ないと思います。契約書を作成するには、法的な知識をある程度補充しないといけません。インターネットや書籍でも各種契約書の雛型は載っておりますが、全く同じ契約でない場合は、それをどのようにご自分の契約に当てはめるかの判断が必要となります。

将来のトラブル防止のために

これまでご覧いただいたことが出来れば、もちろんご自分で名義変更手続きをすることは可能です。しかし、一般的に不動産は高額で貴重な財産です。不十分な知識のまま手続きを行い、後に当事者間でトラブルが生じてしまうという事例も少なからず耳にします。そういったことのないよう、専門家による安心で確実な手続きお勧めいたします。

「ご自分で不動産名義変更をされた後によくあるトラブル」（一例）

①「相続」での事例
将来の税金のことを考えず名義変更したために、相続税等の税金対策が難しくなったり、思わぬ税金が発生してしまうケース。（二次相続の場合など。）

②「贈与」での事例
生前贈与で親が亡くなる前に名義変更しておいたが、親が亡くなった後に他の兄弟姉妹に、親の印鑑を勝手に持ち出して手続きしたのではないかと疑われ、裁判になってしまうケース。

③「売買」での事例
売買価格を市場価格に比べ安く設定してしまったため、高額な贈与税が請求されてしまうケース。

専門家に手続きを依頼した場合、第三者が間に入ることによって後の証拠にもなります。単に名義変更の手続きをするだけでなく、それに関連する様々なアドバイスも可能です。