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不動産名義変更の基礎知識

こちらでは不動産名義変更に関する基礎知識をご案内しています。
分からない言葉や手続きがございましたらぜひ参考にしていただければと思います。

相続した不動産を売却するには?

Point! 売却のためには名義変更(相続登記)が必要です。

相続した不動産を売却したい

「親や親族名義の不動産を売却したい。」

相続が発生し、親や親族の所有していた不動産があった場合、同居をしていて自分も使っている等という場合でなければ通常は管理が難しく、固定資産税などの税金もかかるため処分を考える方が多いのが実情です。

しかし、故人名義のままではすぐに売却できません。

売却するためには故人から自分(相続人)への不動産名義変更手続きが必要となります。

不動産の名義変更には費用もかかりますし、売却したら購入者の名義に変更することになるのだから、わざわざ相続人への名義変更しなくてもいいのでは?というご質問もよくいただきます。しかし、それは法律上定められた手続きであり、相続による名義変更の手続きを省略することはできません。

相続人が複数いる場合の売却方法(換価分割)

相続人が複数いる場合、遺産に金銭が多く残っていれば平等に分けることができますが、不動産以外に財産がないというケースでは平等に分けることが難しく、争いになりかねません。

そんな時に使われる方法としては、「換価分割」という方法があります。
相続した不動産を第三者に売却して、その売却代金を相続人で分けるという方法です

相続分(もしくは遺産分割協議)どおりに明確に、公平に分配できるので、あとでトラブルになりにくいという特徴があります。

その前提としての名義変更(相続登記)のやり方としては、手続きできる特定の相続人(代表者)を選び、一度その者の名義とします。そして、その選ばれた相続人が不動産の売買手続きを行い、現金化して各相続人に分配するという方法が一般的です。もちろん、相続人全員の名義にして売却することも可能ですが、売却手続きにも相続人全員が関与しなくてはいけないため、争いがある等という場合以外では前者の方法をお勧めします

その際は、売却条件(売却代金や期限)を大まかに決めた上で遺産分割協議するといいでしょう。

相続不動産の売却に注意すべきこと(税金)

相続した財産を売却した場合、「譲渡所得」が課税される可能性があります。

譲渡所得は、不動産の売却代金から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。また、特別控除の枠もあります。基本的な考え方として、「不動産を取得した際の金額」より「売却した際の金額」が大きい場合に税金がかかります。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

税率は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分されます。
それぞれ、譲渡した年の1月1日において

所有期間が5年を超えるもの(長期)15%(住民税5%)
所有期間が5年以下のもの(短期)30%(住民税9%)

税額は上記「課税譲渡所得金額」に「税率」を掛け合わせたものになります。

税額=課税譲渡所得金額×税率

●不動産を相続で取得したときのポイント!
所有期間は被相続人が死亡した日からではなく、被相続人が不動産を取得した時から計算されます。

取得費とは?

取得費とは、不動産を購入したときの購入代金や購入手数料などの不動産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。不動産の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用とは?

譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

特別控除とは?

主な特別控除としてはマイホーム控除があります。

マイホーム(居住用不動産)を売却した場合には、3000万円の特別控除があります。
その他の控除については下記を参照ください。

国税庁ホームページ(譲渡所得の特別控除の種類)

その他、相続税が取得費に加算されるという特例があります。
相続により取得した不動産などを一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

国税庁ホームページ(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

譲渡所得についての詳細は下記国税庁ホームページよりご確認ください。また、ご希望の場合には提携の税理士を紹介させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

まとめ ~相続した不動産を売却したい

  • 売却するには必ず相続登記(名義変更)が必要
  • 不動産を取得した金額より高く売る場合には税金がかかる

売却をお急ぎの場合にもできるだけ対応いたします。
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