不動産の贈与にかかる税金

贈与の際に最も注意すべきは贈与税です。なぜなら金額が大きくなることが多いからです。贈与税がかかる場合及び相続時精算課税を適用する場合には、財産をもらった人が申告と納税をする必要があります。申告と納税は、財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日の間に行います。以下、贈与税の計算と控除制度にわけて解説いたします。

●贈与税の計算と税率（暦年課税）

原則的な課税方法が暦年課税です。この計算方法は次のとおりです。

1. まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。
2. 続いて、その合計額から基礎控除額110万円を差し引きます。
3. 最後に、その残りの金額に税率を乗じて税額を計算します。

税額の計算にあたっては下記の速算表を利用するのが便利です。
基礎控除額の110万円を差し引いた後の金額に税率を掛け、さらに控除額をマイナスすることで贈与税額が分かります。

贈与税の計算と税率

※直系尊属(父母や祖父母等)からの贈与により財産を取得した受贈者(20歳以上)については「特例税率」を適用
※上記以外の場合には「一般税率」を適用

（例①）贈与財産の価額の合計が2000万円の場合(夫婦間)
  基礎控除後の課税価格　2000万円－110万円＝1890万円
  贈与税額の計算　1890万円×50％－250万円＝695万円

（例②）贈与財産の価額の合計が2000万円の場合(親→子)
  基礎控除後の課税価格　2000万円－110万円＝1890万円
  贈与税額の計算　1890万円×45％－265万円＝585.5万円

●配偶者控除（夫婦間で居住用不動産を贈与したとき）

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）の贈与が行われた場合、贈与税を計算するのに際して、基礎控除110万円の他に、最高2,000万円までの控除（配偶者控除）ができるという特例です。（つまり、2,110万円の控除が受けられます。）

特例を受けるための要件は次のとおりです。

1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
2. 贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）であること
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産（または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産）に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

※同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
＜詳細はこちら(国税庁ページ)＞

●相続時精算課税

60歳以上の親から、20歳以上の子もしくは孫へ贈与をする際には、上記の暦年課税と相続時精算課税のどちらにするか選択できます。

＜相続時精算課税での「贈与税額」の計算＞

相続時精算課税を選択した場合、その年に贈与を受けた贈与財産の合計額から、2,500万円（特別控除額）を控除した後の金額の20％が贈与税額となります。したがって、贈与する財産が2,500万円までであれば贈与税はかからないことになります。相続時精算課税が適用される贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありませんが、特別控除額の2,500万円は生涯を通じて贈与を受けた全ての財産についての合計額です。たとえば、今年1,500万円の贈与を受け、来年1,000万円の贈与を受ければ、それで特別控除額を使い果たすことになります。

なお、この特別控除額は贈与税の期限内申告書を提出する場合のみ控除することができます。いったん相続時精算課税を選択してしまうと、後になって通常の課税方法（暦年課税）に変更できないので慎重な判断が必要です。場合によってはこの制度を利用しない方が良いケースもあるため、一度税理士、税務署へ相談することをオススメいたします。
＜詳細はこちら(国税庁ページ)＞

不動産取得税は、不動産（土地、建物など）を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。この取得には、贈与による場合だけでなく、売買や代物弁済なども含まれます（相続による取得は含まれません）。

不動産の生前贈与をした際には、贈与を受けた方（受贈者）に不動産取得税が課税されます。ただし、自己が居住するための、中古住宅およびその敷地を取得した場合、一定の要件を満たしていれば、不動産取得税が非課税になるか、または大幅に軽減されます。

したがって、贈与を受けた不動産（土地建物、マンション）にご自身が住まわれるのであれば、不動産取得税の負担は問題にならないケースもあります。

＜不動産取得税は都道府県税となります。詳細は各都道府県にてご確認ください。＞
　・東京都　　・千葉県　　・神奈川県　　・埼玉県

不動産の名義変更（所有権移転登記）をする際には登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記での登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の1000分の20（2％）です。

登録免税額 ＝ 固定資産評価額 × ２％

たとえば、不動産（土地、建物）の評価額が合計で1,000万円ならば、登録免許税額は20万円です。不動産の評価額によっては予想外に高額になることもありますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

不動産の固定資産評価額は、固定資産評価証明書を市町村役場（東京23区では都税事務所）で取得するか、または、固定資産税の納税通知書にも記載されています。

相続による所有権移転登記の場合、登録免許税の税率は不動産の固定資産評価額の1000分の4（0.4％）です。相続と生前贈与では、登録免許税の税額にも大きな違いがあるわけです。

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