離婚(財産分与)による不動産名義変更

財産分与とは、夫婦の協力でこれまでの生活において築いてきた財産を、離婚時に清算し互いに分配することを言います。

協議離婚は、お互いで署名捺印をした離婚届を役所に提出し受理されれば離婚は成立します。財産分与に関しても夫婦の話合いによって成立しますが、その内容を書面に残しておくことが大切です。（離婚協議書、財産分与契約書）

なぜなら、離婚後に相手が約束を守らなかった場合、その書面が証拠となるからです。

まず、原則として財産分与の場合でも、登記することは義務ではありません。

それでは、なぜ登記が必要なのでしょうか。

それは財産分与で不動産の権利を得たというだけでは、第三者に対して権利を主張できないからです。第三者から見ると、その不動産の権利者が誰であるのか分かりません。よって、その後さらに不動産を売買することや担保を設定してお金を借りることが難しくなります。第三者に対して不動産の権利を得たと主張するためには、登記による名義変更が必要となります。 

もっと分かりやすく言うと、
「登記簿に新たな所有者を記載→第三者が見たときに誰が権利者かわかる」ということです。

住宅ローンが残っている不動産を財産分与する場合、財産分与による名義変更をしても、住宅ローンの債務者は変更されません。たとえば、夫が所有者で、かつ住宅ローン債務者である不動産を妻に財産分与し、それに伴う名義変更をしたとします。この場合、所有者は妻となりますが、住宅ローン債務者は夫のままです。

名義変更自体は、技術的に金融機関に関係なく可能です。しかし、通常のローン契約上は、名義変更する際には金融機関の承諾を要する旨の取り決めがあるため、金融機関の承諾なく勝手に名義変更すると契約違反になる恐れがあります。その場合、もし債務者の変更をするならば、借入先（銀行等）の承諾を得る必要がありますが、なかなか難しい場合も多いでしょう。

住宅ローンが残っているという場合には注意が必要です。